为什么70%赴美投资人选择加州学区房？

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◎作者| 顾艾伦

◎来源 | 海外掘金（ID：gold1849）

1 加息、税改、CRS政策频出，2018年美国楼市将走向何方？

中国人出门买什么资产？ 最新研究报告显示，中国人在海外投资的资产种类非常多元化，既有最避险的黄金，也有最冒险、激进的比特币。 但是，如果仔细比较，房地产和固定收益产品也是最热门的资产类别。

上图显示的胡润研究报告显示，中国5%的海外投资资金中，近一半投向了房地产。 这不仅仅是在家门口做的，中国人出去投资房产，中国人的这种作风是不会变的！ 如果说其他资产种类多样，需要大量的市场调研和基本面分析，以及必要的项目来源，那么房地产投资相对来说是一种被动投资。 因此，房产在选择购买时非常重要。

从国外买家在美购房趋势图可以看出，在海外置业资产类别中，国人的投资趋势在不断攀升。

首先，在过去的八年里，中国房地产投资额增长了两倍，而海外投资的主要目的地是美国，甚至中国在美国的房地产投资额已经超过了美国。加拿大在2013年，而中国人在美国买房的房价中值也比较高（如上图），甚至高于美国的平均房价。

2017年华人在美房地产投资高达317亿美元。 2017年，中国人购买的房屋成交价中位数约为78万美元。 你可以数一数中国人在美国买了多少房子。 中国人在美国购买的房价这几年一直在上涨，也就是说他们买的房子越来越贵了。

但是2016年到2017年是向下调整的，这说明什么？ 这表明中国人在美国买房不再是少数高净值人士的专属行为； 它已经成为大众财富群体甚至中产家庭也参与的资产类别。实际上，78万美元对应的人民币只有500万左右。

美国房屋具有三个财务属性。 首先，它是一种产权。 美国的产权是永久的，不像中国的产权是住宅70年，商业地产更短。 美国的财产权是美国宪法对居民的一种保障。 英文叫做“Own a piece of America”，中文翻译是“Own a piece of land in the United States”。

由于美国的房价是大众消费的现象，必然与消费指数挂钩。 事实上，确实是这样的。 1975年以来，美国房价走势与消费指数CPI呈70%的正相关。 美国房价一直随着通货膨胀而波动。

次贷危机期间，美国房价普遍大幅下跌，但加州学区房对这种下跌有很强的抵抗力。 不过，过去5、6年，美国房价得到修复，美国房价基本回升至2006年6月（次贷危机前）的前期高点。 不过，如果要剔除通胀因素，2018年买房还是可以赚到便宜的，因为价格仍然比剔除通胀因素的高点低了16%。

当然，大家在新闻中也看到，美国一些城市的房价，包括旧金山湾区、西雅图等一些热门城市，在过去5年里上涨了70%。 即使在针对通货膨胀进行调整后，它们也创下了历史新高。 从绝对值来看，过去五年涨了70%！

为什么美国的房子如此受欢迎？ 一方面，我们需要从经济层面来分析。 美国股市再创新高，以标普500指数为代表的美股指数再创历史新高。 这是一个非常重要的现象。

事实上，今年特朗普总统上任以来，美股指数上涨了近30%，但看看这个股指背后的基本面。 一方面，美国经济确实已经复苏。 近两个季度GDP增速高达3.1%，对于美国这样的发达国家来说已经很高了。

另外因为房子是大众化的东西，房子是用来住的美国比特币购房需要交税吗，所以就业人数或者说失业率很重要。 美国次贷危机期间，失业率比较高。 虽然没有 1929 年到 1933 年的大萧条那么高，但仍有约 14% 的人找不到工作、失业或找到了一份非全职工作。

然后在次贷危机期间，共有800万人失业。 没想到，奥巴马政府后期，特朗普上台以来，创造了两倍的就业机会，也就是1600万个新工作岗位。 不仅失地全部收复，失业率也降至17年来的最低点。 现在失业率几乎只有4.1%左右。 高盛等华尔街投行预测，美国失业率将进一步下降至3.5%。

新的工作岗位将创造更多的住房需求。 正如我刚才所说，过去五年西雅图和旧金山湾区的房价上涨了70%。 它背后的基本原理是什么？ 一方面，许多科技公司的股价创下历史新高。 以亚马逊为例，其股价在过去六个月超过 1000 美元后又增长了 40%。

另一方面，旧金山湾区在过去几年创造了30万个高薪工作岗位，但其新房供应非常有限，不超过5万套，还有一些房子还在建设中，这直接导致了房价快速上涨。

除了分析经济、股市、失业率等经济方面，我们还需要看人文和税收政策。 特朗普竞选期间提出的主要经济政策是减税加息，现在基本都实现了。 一方面，美国税改有两点需要牢记。

一是美国的遗产税。 它有一个500万美元左右的免税额度，也就是说一般中产阶级继承的金额不超过这个数额就不用交税，也就是500万美元左右的门槛。 特朗普将门槛从 500 万美元提高到 1100 万美元，并将已婚夫妇的门槛提高了一倍。

换句话说，您的家庭必须拥有超过 2200 万美元的财产才能传给下一代，才会受到遗产税的影响。 那么对于遗产不超过11​​/22百万美元的家庭，你不需要纳税，所有财产都可以传给下一代。 相对来说，中国的遗产税政策一直没有出台，一直是悬在大家头上的一支箭。

另一个是公司税。 公司税率过去是35%，特朗普将其降至21%。 很多现金流非常丰富、利润非常高的公司，比如苹果公司，已经宣布要将很多子公司搬迁到美国。 美国21%的企业所得税在全球极具竞争力。

另一个是抵押贷款利率。 预计美联储将在 2018 年加息 3 次，每次加息 0.25%，即 25 个基点。 即便如此，美国抵押贷款利率自 1970 年以来一直处于接近历史低位。

我们认为借贷成本的上升不会影响我们买房的热情和买房的能力。 因为外国人无法进入美国国内的信贷系统，虽然也可以借到房贷，但房贷利率会比本地人或美国纳税人低0.75%至1%。

即便如此，在美国买房的资金​​成本仍然低于在中国购买另一间投资房的相应资金成本。

这张美国房租和房贷月供对比图很有意思。 从1980年到现在，在过去的近40年里，租金中位数占平均收入的比例一直在上升。 现在是普通租房者，赚100元需要交29.1%的房租，但如果是同一个人买房，他每个月的房贷只占收入的15.4%。 显然在美国买房比租房好。

那么，为什么许多美国人仍然租房子住呢？ 大约 45% 的美国人一直租房子住。 究其原因，并不是美国文化不讲究住自己的房子，而是因为大多数美国人都是“月光族”。 很多人的消费观念是，宁愿把钱花在今天的享受上，也不愿为未来花钱。 存钱，所以往往首付不够，父母也不愿意补贴，买不起房，只能租房。

另一个重要的观察是，美国个人和家庭的杠杆率已经从2006年房价高峰期的25%左右下降到今天的15.4%，去杠杆化的过程已经基本完成。 也就是说，如果个人和家庭通过银行借钱，其实可以有这笔贷款的余地，可以用银行的按揭来辅助买房。

美国人使用抵押贷款买房的购买力在市场上仍有很大的潜力。 即使在房价已经连涨数年、利率可能上升的今天，美国人借钱买房的空间依然巨大。

除了这些经济分析，我们还需要看看美国的其他一些优势。

首先，美国的不动产在宪法层面是受到保护的，就像其他个人资产一样，私有财产也是受到保护的。 美国房地产是一种非常稳定的资产。 别指望投资美国房地产能像投资比特币一样，短短几年就涨了几万倍。

不言而喻，美国的房价可以与中国这样的发展中国家相比，由于城市化进程中房价上涨的现象，但美国的房地产，尤其是学区房，是一项非常稳定的投资.

除了意识形态，美国比中国还有一些优势，那就是美国拥有丰富的教育资源。 美国的一些教育理念也被中国年轻人广泛认同，所以现在每年有30万到50万中国学生去美国接受教育，甚至还有顺应低龄化的趋势，很多中国孩子去美国国为初中教育。

那么如果孩子去美国上学，父母去美国买房，就成为一种自然的投资行为。 那么简单说一个数据，就是对这次美国中考的一个统计，供大家参考。

2017年有4万名高中生申请美国常春藤盟校，但被录取的学生不到170人，录取率仅为0.4%。 在全美100所优质高中中，我们有1000名中国孩子就读于美国高中。 他们顺利被录取，录取率高达10%。

也就是说，如果家长提前把孩子送到美国，同等情况下，美国长青大学的录取率将提高25倍，录取率从0.4%提高到10%。 这意味着很多人考虑送孩子去美国读高中。

再告诉大家一个好消息：美国公立高中全免学费。 它的教育经费，不管是校舍的硬件，还是师资，都是靠房产税来支付的。

也就是说，如果你成为业主，交了房产税，那么作为业主的子女，就可以免费就读这套房子对应的小学、初中、高中。

当然，还需要美国长期居留许可或签证。 但总的来说，美国的大部分房产税都是用来支持学校的。 房产税取之于羊，用之于羊。 这不是浪费，而是资金的重新分配。

2是什么因素导致加州房地产市场异常火爆？

我刚刚花了很多篇幅讨论美国房地产投资的优势。 现在我们缩小到美国最大的州 - 加利福尼亚州。 就地理面积而言，加州其实排在第三位，但经济规模和人口却排在第一位。 加州经济在 2016 年超过法国成为世界第六大经济体。 换句话说，如果加利福尼亚是一个国家，它的经济体将是第六大经济体。

加州的经济非常多元化，从IT到娱乐，从农业到制造业，从航运到房地产，经济非常均衡。

就 IT 而言，北加州是世界的中心。 斯坦福的创业商业培训在世界上名列前茅。 所以现在国内各个MBA、EMBA学院每年都会定期派学生去美国硅谷的斯坦福大学深造。 硅谷位于圣克拉拉县圣克拉拉县。 硅谷的许多公司都位于该县，具有很强的经济竞争优势。 南加州以洛杉矶县和奥兰治县为代表，在制造、娱乐、自然环境等方面具有诸多优势。

那么请看一下硅谷的右上角。 它的房价用蓝色曲线表示。 蓝色曲线对应的坐标是左边的数字，代表房价。 可以看出，这两年房价上涨了很多。 刚才我说了，旧金山湾区的房价在过去五年里上涨了70%。 这里有两年的数据。 圣克拉拉县的房价在过去两年中上涨了约 30%。

绿色代表月租金中位数，一直徘徊在每月 4,000 美元左右。 也就是说，圣克拉拉县最容易租到的房子的月租金是 4000 美元。 作为硅谷的工程师，这个水平的房租是可以接受的，而这个县城的房租这两年就停滞不前了。

北加州的租赁市场停滞不前，而相比之下，南加州的租赁市场仍然非常活跃。 这张幻灯片左下角洛杉矶县的月租金中位数是多少？ 四年前，从 2014 年 1 月开始，它几乎是 2,500 美元。 绿线对应的是这个月的租金，原本是$2,500，但十年后的2017年12月，涨到$3,100。

绿色月租涨幅与房价蓝线涨幅基本持平。 说明南加州房价没有泡沫，基本面非常好。 在右下角的Orange County，Orange County所表达的价格走势与租金走势基本一致。

硅谷现在已经成为“宇宙的中心”。 如果你相信在移动互联网发展之后，人工智能、无人驾驶等技术将由硅谷创造出来，成为硅谷的第二春甚至第三春，这意味着硅谷的经济将继续发展起来，那么我们来看看在这张图的左上角，库比蒂诺市是苹果公司的所在地。 Cupertino一共有20494间套房！

现在有多少公寓待售，请看这张红色条形图。 在过去的四年里，出售的房源不超过50个。 也就是说，在这2万多套房子中，可供出售的房子不到50套。 尤其是近两三年，可售房源一直在下降。 左边的Y坐标是可供出售的房子。 这张红色柱状图对应的是2017年底，只有八套房子在售。 解释什么？ 说明库比蒂诺当地人非常舍不得卖房子，而且房子也不愿意卖，而且供应非常有限。

同时看蓝色曲线，是卖出天数，从挂牌到成交，基本8天。 这是什么意思？ 说明北加州的房子不好买。 该地区的房屋供应量很小。 找到自己喜欢的房子并不容易。 如果还能买到，就得跟很多人竞争，而且一旦想买，就得快，因为平均房子从挂牌到最终成交才8天，是整个市场的低点过去四年。

在此之前，您必须准备好买房。 一是思想上的准备，二是资金上的准备，也就是说自有资金在美国要以美元的形式准备好。 同时，如果要贷款买房，必须提前完成银行的贷款申请金额。 作为美国购房者的直达列车，我们帮您手把手、个性化做好这些准备工作，助您抢到房子。

看看其他五座城市，都各有特色。 这五个城市属于刚才提到的南加州最重要的县：一个是洛杉矶县，一个是奥兰治县。 现在南加州的华人分为五个梯队，从第一梯队到第五梯队，分别代表华人人口比例从高到低，以及华人元素的渗透从早到晚。

第一梯队是华人在美历史最悠久的地区。 第一行中间的图片也是第二张图片。 阿卡迪亚是这个第一梯队最具代表性的城市。 这个城市的学校非常好。 阿卡迪亚中学在国内与人大附中齐名。 经常派代表参加奥林匹克数学竞赛并获得奖牌。

Arcadia 拥有 19,607 间套房，但这是不可出售的。 这是它的stock house，所有的stock house都算进去了。 然后红色柱状图代表现在在售的房源，也就是左边的Y坐标，差不多有50套房源，但是从挂牌到成交只需要14天的时间，需要买家反应非常快。 市场担忧应该是非常敏感的。 准备工作一定要做好。

然后我们再来看第一排第三张图，钻石吧，也就是第二梯队。 洛杉矶县最东端共有 17,519 间房屋。 这里的情况好一些。 现在大约有80到100套房子在售，三周左右就会卖完。

再往下到奥兰治县的尔湾。 尔湾的每个人都知道，尔湾不再属于奥兰治县的居民。 尔湾成为中国人的尔湾，因为很多中国人移民美国。 首选欧文。 尔湾的安全系数最高，是美国最适合居住的前五名城市之一。 距离海边仅20分钟车程，对小朋友非常友好。 它现在有近 250 套待售房屋。

第四梯队称为 Palos Verdes Estates。 这是一个已成为中国高净值人群青睐之地的小镇。 乐视的贾跃亭就去过这个地方。 这里库存的房子不到5000套，但都是豪宅。 可供出售的房屋很少。 现在市场上只有五栋房子可供出售。 如果您对这五栋房子感兴趣，可以联系我们，我们可以帮您购买。 对采购资质和前期准备的要求也很高，因为这里几乎需要两周的时间来完成决定，和这个卖家协商，达成共识。

如果想远离华人社区，就去海边的圣莫尼卡小镇吧，也就是第五梯队。 第五梯队的圣塔莫尼卡是距离好莱坞最近的海滨城市。 好莱坞大片经常在这里取景！

3个问题和答案

Q1：加州学区房的投资回报率是多少？ 利率和租金有什么关系？ 加息有什么影响？

我从以下几个角度简单总结一下： 第一，加州学区的房产购买是一个流动的固定收益产品，所以有一个流动的回报率，就是以rent-to为代表的流动回报率-销售比率。 第二部分是房价有长期升值空间。

三是美元资产，因此人民币兑美元汇率也有重要影响。 最后，还有杠杆效应。 如果您不全额购买此套房，则需要考虑杠杆效应。

一般来说，目前的收益率为1.5~2.5%； 而美国加州的房价升值则跑赢全美平均水平，年化约5.5~6.5%。 这几年增长比较快，但是我说的是过去40年的平均年化。 两者加起来年化8%。

此外，我们认为人民币有长期贬值趋势美国比特币购房需要交税吗，对以美元计价的学区房整体回报率也有正面影响； 杠杆部分，刚才说了，资金成本在5%左右，低于收益率，所以对杠杆有利。

Q2：加州房产投资有哪些风险？

加州拥有美国最多的房地产，但要小心。 我们认为我们选择的华人学区的房子是最值钱的，也就是旧金山湾区和南加州，这里渗透着最繁华的华人元素，当地教育资源丰富，交通便利方便，仁者爱山，智者乐。 加州欢迎水、仁者和智者。

但现在旧金山湾区这两年租金停滞不前，房价却还在飞涨，而且涨幅更大。 我认为这是一个风险。 南加州很稳定，南加州是个不错的选择。

Q3：加州人口结构的未来趋势如何？

之前也说过，加州的人口非常多元化，白人占比最大，黑人很少，亚裔占8%。 嗯，对于中国人来说，大家还是喜欢吃中国菜，喜欢去华人超市买东西。 所以我们说的这个中文学区房可以提供这些生活设施。

未来加州会越来越重要，因为美国和中国是世界上最大的两个经济体。 两国之间的资本往来是资本项目往来，经常项目往来是贸易往来。 不会回落的，不用担心。 即使有贸易战。 所以加州值得大家考虑！

Q4：这个税率可以用来贷款吗？

加州的税率约为1.25%。 一些新的住房社区有新的住房建设税，但新的住房税是用于建设学校和当地的生活设施，包括消防站、图书馆等。实际上，正如我所说，羊毛是从羊身上取来的。 却被做成一件小棉袄，盖在羊身上。 这不能算是浪费，或者简单的成本，它其实是一种投资，会提高当地的生活质量，并且可以帮助你的房价维持。

此外，贷款也有，但贷款是小众产品。 在美国的外国贷款利率会比美国纳税人高一点，0.75%到1%。 护理必须准备。 为此，我们为贷款客户准备了一份26项的贷款材料清单。 只要能做好准备，就可以达到100%的成功率。

Q5：加州房屋租赁市场情况如何，具体流程是怎样的？ 有托管吗？

刚才说了，加州房屋租赁市场在全国各地总体看好，但部分地方租金停滞不前。 如果房价越来越高，而租金却不涨，就会导致租售比下降。

所以如果你买房是为了出租或投资，一定要考虑到租售比，还要考虑到租金的流动性，当地的调控率，当地人口结构的变化，以及当地的经济情况。情况。 城市要我们帮你做一个数据分析，请联系后台，我们可以帮你对加州任何一个城市的租房情况进行大数据分析。

哪个城市有更多的投资机会，丹佛还是加州。 就投资而言，丹佛是美国的二线城市，拥有良好的教育资源，人口约60万。 丹佛的租销比也比较好。 当然，还有一个好处。 其房产税相对较低，仅为0.6%左右，低于加州的1.25%。 然而，丹佛有几个问题。 首先，其整体收入水平远低于加州。 丹佛的收入不到5万美元，只有刚才推荐的阿卡迪亚和尔湾的1/3。

丹佛没有尔湾安全，也没有我们刚刚选择的中国学区所在的加州城市安全。 丹佛在犯罪率和低收入率方面相对较高。 但是有人说你只是投资，不是自己住，所以我觉得Denver可以考虑投资，但最重要的是房子的远程管理。

如果你也有一个可靠的本地服务提供商可以帮助你，那么我认为你可以在丹佛投资。 就像在加州一样，我们从北加州到南加州，从北边的伯克利，南边的旧金山市中心到圣地亚哥，全覆盖了。 不仅可以为大家筛选出这类最好的房源，还可以提供投后管理服务，这一点非常重要。

Q6：加州的房价已经很高了。 未来还有升值空间吗？

刚才我看到，除了旧金山湾区，南加州很多城市的经济都在复苏，经济规模和GDP都在增长，而失业率却创历史新低，甚至可以说每个想工作的人都有工作。 ，那么下一步就是人均收入水平提高，这就会引起通货膨胀。

之前已经讨论过，房价与通货膨胀（CPI）有70%的正相关关系。 通货膨胀发生后，租金就会上涨，租金上涨后房价就会上涨。 因此，我们还是非常看好加州房价走势的。

无论你是在北加州有IT地块，还是在南加州对华人学区有理性的判断和偏好，无论你是纯投资加州买房，还是孩子移民自用，都有30万加州的房子。 一定有你喜欢的。

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