谈谈未来房价的三大趋势

最近有很多沿海三四线城市的人向我反映，很多媒体大V都说棚改政策一触即发，三四线城市房价即将结束，但实际上自监管以来并没有看到实际下降。，相反，现在大地之王又开始出现了，这是怎么回事？

因为今年还没有开始对三四线进行研究，暂时还不能下定论。

只不过今天想梳理一下2016年调控以来货币政策的变化是如何影响楼市走势的，然后对下一步做一个预测。

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我们知道，2014-2016年房价的大幅上涨，主要是货币现象造成的。因此，2016年后房价走势也基本取决于货币政策的紧缩程度。

因此，根据货币紧缩的不同，房价一般有三种前景：

第一：中性稳健的货币政策；政府加强对金融杠杆和投机行为的监管，控制高位地价，房价极有可能处于横盘震荡消化泡沫的走势；

第二：继续实施衰退式的宽松货币政策；继续超发货币，继续实施低利率，那么房价可能会继续创新高。

第三：紧缩货币政策；无论是主动收紧货币（例如对未来通胀和资产价格泡沫的担忧）还是被动收紧货币（例如美联储加息、汇率贬值、资本外流承压）房价未来的总体走势，利率上升，房价可能面临下行压力。

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如果你想预测未来，你必须总结过去。

那么我们回顾一下2016年930大规制后的两年多，你选择了哪种货币政策？

去杠杆始于2016年底，旨在遏制社会债务规模上升、实体经济高杠杆率、降低金融风险。

2017年，货币大幅回落，金融去杠杆全年持续。流动性缺口从年初的1.5万亿扩大到年底的2.5万亿。房企融资环境明显收紧。房地产市场监管不断升级，贷款利率不断攀升，额度越来越紧。

所以从2016年的930到2018年一季度末，这一年半我们实际上采取了第三种货币政策——紧缩货币政策，因为对内我们担心资产泡沫，而对外美联储自2015年12月，我们又加息了，所以也有资金外流和贬值的压力。2017年底和2018年3月，央行跟随美联储小幅加息。

在这种紧缩的货币政策下，北京、上海、天津、厦门等限购贷限制过严的城市最先受到影响，房价甚至出现下跌。

如果这个政策继续下去，房价下跌的城市数量只会进一步增加。

但过度去杠杆导致中小企业融资难，信用违约风险加大，进一步传导至实体经济下行。这迫使货币政策从 2018 年第二季度开始从 MLF 到第四次降息，从而导致利率下降。货币政策不是一成不变的，而是随着经济增长由紧变宽松。

我们来对比一下过去三年新增个人住房贷款的总量。2016年为4.96万亿，2017年为2.76万亿，2018年为3.89万亿。

有一个非常明显的区别。2016年是货币宽松的一年，2017年是去杠杆和紧缩的一年，2018年是从紧向稳定过渡的一年。因此，只要货币宽松，楼市量价齐升；在紧缩年份，成交量将明显萎缩。

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但2018年的宽松力度不如2019年1月降准，直接降了1个点，释放了1.5万亿流动性。小市潮给楼市带来了小春天。

但是，许多城市的价格仍然稳定。小阳春只体现在成交量的增加上。只有苏州、杭州、厦门等少数城市出现房价上涨，涨幅有限。

自2018年10月以来，全国房贷利率持续下降，从第一套房的5.71%降至2019年3月的5.56%，第二套房从6.07 % 到 5. @5.89%。

受利率下行影响，2019年一季度个人住房贷款新增余额1.07万亿，较2018年小幅增长7%。从房地产需求来看，自现在购买房地产通常需要贷款支付，因此利率下降会增加对房地产的需求，进而推动价格上涨。但是，具体的市场情况因城市而异。

但由于首付比例未调整，未加杠杆，一季度贷款总额增幅不大。

那么 2019 年的下一步是什么？

2018年4月以来，货币政策已超过一年的宽松期，流动性相对充裕。4月以后，对中小企业融资有针对性的支持。

因为担心资金会再次流向房地产。

但我认为这样的货币政策并不是真正的宽松，应该说是比较稳定的，因为仅从投放的货币量来看，货币供应量M2总是平衡在（经济增长率6.5% + 通胀增长率约为 2%）。

在房地产行业的政策方面，从去年10月开始，从严格到稳定。到2019年4月，中央政治局会议重申“房住不炒”，态度发生了变化。因为一季度的小阳春，让以上重燃警惕，所以采取措施，对一些春季过热的城市进行升级管控。

此外，央行和银监会也再次从资本层面发布窗口指导，要求引导利率上行。4、5月份，深圳、广州、南京、合肥、南宁等城市的贷款利率已被银行上调或停止。贷款，贷款额度紧张。

而前两天，21世纪经济报道称，在住建部指导下，央行、银监局限制部分房企公开市场融资房价未来的总体走势，限制房企融资。从财务角度。目的是为了控制房企，不让他们疯狂地去土地市场抢地。

因此，当前的主要货币政策仍然是稳定的，因为要保持增长和就业，要知道外部环境相对承压。但从4月份开始，房地产出现了定向收紧，因​​为房价无法使其大幅反弹。

但我认为这不会打压房地产。毕竟，房地产是经济的压舱石。非常时期非常需要房地产来保持增长，所以这种紧缩不会有任何进展。不可能有2017年的过剩。杠杆很紧。

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总结2016年以来我们采取的货币政策和房价走势，我们会发现分为几个时期：

1、继2016年930后到2018年一季度末，这一年半我们采取了第三种货币政策——紧缩；

2、从2018年二季度开始到2019年一季度末，我们的货币政策已经转向第一个——稳定。如果要区分时间段和行业，我们对实体经济会更宽松，对房地产会更宽松。从紧到松的预期触发了小阳春。

3、2019年4月之后，货币政策保持稳定，房地产政策依然宽松，房地产政策再度收紧。因此，我预计，只要货币政策不变，调控不变，房价将继续横盘震荡，泡沫将随着时间的推移而被消化。

从目前来看，第二种衰退式的宽松货币政策似乎没有被采用，因为M2从未超过9%，而是围绕GDP+CPI波动，房地产调控也得到了很好的控制，坚持监管不放松，不动摇，把资金拉到实体经济，不让投机性资金浪。